上半年,中资210亿伦敦买楼,重点关注哪些项目？

From: UKPIWeekly 英国房产周刊 2019-12-14

不知不觉，2018年上半年到了最后一个工作日。这半年，在大国崛起梦想的指导下，中资背景的各类企业在2018年伦敦房产市场的上半场厮杀中战果累累，抢到不少重要的资产。

根据英国房地产资讯机构Costar和Savills等公布的最新研究报告显示，今年上半年到目前为止，包括中资在内的亚洲资本对伦敦金融城写字楼的投资达到创纪录的33.9亿镑，占到总投资额(49亿镑)的70%。其中包括香港在内的中资机构和企业在英伦的房地产投资约24.5亿英镑(约212亿人民币)。

数据同时显示，英国本地买家也重振旗鼓，贡献了16.5%的交易，相当于5.15亿镑。来自欧洲大陆的投资者占到了总交易的11.4%，相当于3.57亿镑。

今年上半年，中资投资中最值得关注的交易包括：中国政府出资约2.55亿镑买下伦敦原皇家造币局大型综合体作为中国驻英大使馆新馆舍；香港长江实业10亿镑买下伦敦金融城腹地5 Broadgate大厦；

亚洲投资者最主要的几笔交易包括：新加坡的和美置地(Ho Bee Land)出资6.5亿镑买下Ropemaker Place；韩国的Mirae Asset Management出资3.41亿镑买下20 Old Bailey；以及韩国的Mirae Asset Daewoo和NH Investments & Securities以2.48亿买下Cannon BridgeHouse。

2018上半年中资英伦房地产交易盘点

【2018年1月】

国锐地产

1月8日，香港上市公司国锐地产完成了对伦敦金融城Juxon House(100St Pauls Churchyard, London EC4M 8BU)长期租赁权的收购，最终成交价为1.345亿英镑，收益率为 4.1%。交易卖方是标准人寿保险公司。本次收购Juxon House也是国锐地产扩大海外商业地产投资的一部分。该物业位于英国伦敦金融城核心地段、圣保罗大教堂西北侧紧邻的显著位置，同时紧邻伦敦证券交易所以及周边的大型金融机构区。

图说：从伦敦圣保罗大教堂前台阶看到的Juxon House。

富力接盘万达伦敦一号

万达于1月16日公告称，该公司已与买方签订协议，将转卖其在伦敦泰晤士河南岸的One Nine Elms项目。买方同意以3560.93万英镑，价格收购万达酒店拥有的伦敦一号项目60%的股份。项目另外40%股份也将由持有方万达香港同时转卖给买家。相当于整个项目作价约5940万英镑。声明称，买方还将按照协议偿还1.595亿英镑的贷款。

图说：万达转卖伦敦一号项目之后，富力地产将主导伦敦Vauxhall的开发前景。

万城国际

2018年1月，总部位于上海的万城国际(Million Cities International)最终以1.42亿英镑万城了对伦敦金融城的写字楼99 Gresham Street大厦的收购，收益率为4.1%，每平方英尺价格接近£1,500 。最终成交价高出要价1300万镑，溢价率约为9.1%。目前该大厦的主要租户包括保险经纪Xbridge Simply Business，中信国际金融和NHS信托联合会。图说：99 Gresham Street大厦

昊天发展

1月21日，香港上市公司昊天发展集团公告(00474)称，将斥资1.3亿英镑(约14.07亿港元)收购英国伦敦金融城金融城腹地的55 Mark Lane的The Corn Exchange大厦。

55 Mark Lane大厦是由中资企业华彬集团于2014年2月以9250万英镑的价格购得。按照英镑计算，华彬集团持有该大厦近四年时间，楼价收益约3750万英镑。该大厦每年租金收益约为610万英镑，华彬集团持有四年的租金收益约为2440万英镑。按照购买时的楼价计算，相当于四年收益约67%。

The Corn exchange大厦由British Land建于1996年，并于2012年完成翻新工程。

【2018年2月】

保利地产

2月8日，保利地产刚刚通过集团旗下的保利英国公司(Poly UK)正式从英国财团(The Inglis Consortium LLP)购得位于北伦敦Mill Hill的 MillbrookPark大型住宅综合开发项目的地块。成交价格为7465万镑，成为该集团在英国的首个综合开发项目。

保利此前于2015年12月以1.4亿英镑购买伦敦金融城核心地带的优质写字楼5 Fleet Place。（详细报道请见：【重磅新闻】保利地产首秀伦敦 | 1.4亿英镑竞购金融城优质写字楼）

延伸阅读：重磅,保利地产购北伦敦大型地块,进军英国住宅市场

【2018年3月】

钱唐控股

3月2日，香港上市公司钱唐控股有限公司(Affluent Partners Holdings)公告披露，通过旗下名为Orient Capital Opportunity Fund SPC的投资基金，以6620.6万镑认购西伦敦Lillie Square项目2期中的部分住宅。交易已经与2月27日正式交换合同，包括49间公寓和31个停车位，预计于2020年完工。

图说：Lillie Square项目效果图

Lillie Square项目位于伦敦西区中心最具潜力的区域之一Earls Court，由Capco与FKI组成的合资公司持有，该公司同时还拥有新鸿基郭氏家族若干成员公司的权益。

诺安基金

2018年3月26日，总部位于深圳的诺安基金管理(Lion Fund Management)从Aberdeen Standard Investments处买下165 Fleet Street大厦，交易价为7120万镑，收益率为5.27%。按照这一价格，诺安买下的这栋87,929平方英尺的物业的均价为每平方英尺£810。

图说：165 Fleet Street

该物业的年租金收入高达390万镑，平均每平方英尺的租金为44英镑。2017年11月，大厦中新装修好的28,000平方英尺办公室租给了Memery Crystal LLP，租期为12年。

中国银行私人银行

2018年3月，中国银行以7075万英镑，从英国保险巨头——标准人寿(The Standard Life)手中买下60 Gresham Street大楼。该大厦与现在的中行伦敦总部大厦一路之隔。60 Gresham Street建于2008年，总共10层，总面积达到6万多平方英尺。

图说：60 Gresham Street大厦

【2018年4月】

碧桂园

4月3日，中国最大的住宅开发商碧桂园(Country Garden)财团出资约4亿英镑，从英国大型开发企业Lindhill和Galliard手中买下了东伦敦的一个中等规模、中等价位的住宅开发项目Ailsa Wharf，完成其在英国市场的公开亮相。

Estates Gazett的报道称，包括碧桂园此次购买东伦敦项目是和香港一家基金在内机构组成的投资财团一起进行的。其买下的项目位于东伦敦Bow Creek地区，总计规划785套住宅的Ailsa Wharf开发项目。图说：Ailsa Wharf住宅项目效果图

图说：Ailsa Wharf住宅项目所在位置Ailsa Street, London, E14 0LE

远东发展

远东发展4月27日发布公告称，成功在网上拍卖中以520万镑拍下位于曼彻斯特市中心的1.96英亩的Dantzic街附近的Angelgate住宅地块。今年3月，地产顾问服务机构LSH被指定为这一地块的拍卖公司。

图说：Angelgate住宅项目效果图

Angelgate住宅项目的开发商于2013年获得了曼彻斯特市政府的规划许可，计划投资7700万镑在这块1.96英亩的地块上建成344套住宅。尽管投入了3000万镑资金，但项目的施工一拖再拖始终没有开始。

延伸阅读：中资公司捡漏曼城烂尾项目,形成规模效应

【2018年5月】

荣和国际

5月3日，上置集团有限公司以2947.6万英镑的价格，出售项目公司50%股权和50%股东贷款的方式，为英国两处房产物业12 Moorgate及41 Tower Hill引入合作方荣和国际集团有限公司。

图说：41 Tower Hill大厦

图说：12 Moorgate大厦

中国政府驻英大使馆

5月18日，中国驻英大使馆以2.55亿镑正式收购了由Delancey和LRC Group转售的皇家造币局原总部大楼(Royal Mint Court)地块，该地块占地5.4英亩，项目总货值约为7.5亿英镑。图说：中国驻英新使馆地块

Royal Mint Court地块位于伦敦金融城东部边缘，坐观伦敦城、及伦敦地标伦敦塔(Tower of London)。地块紧邻泰晤士河北岸的凯瑟琳船坞区，邻近世界闻名的地标和历史文化名胜伦敦塔桥、伦敦塔等。东西链接伦敦老金融城和金丝雀码头新金融城。

图说：中国驻英新使馆地块紧邻伦敦地标、世界文化遗产伦敦塔和塔桥。

延伸阅读：揭晓:中国驻英新使馆地块正式确定,总值65亿(全面深度分析)

远东发展

5月23日，中国香港企业远东发展集团麾下的帝盛酒店集团(Dorsett Hospitality International)宣布，将在英追加投资7亿英镑，扩大酒店业务，提升其在英国的经营项目。

图说：远东集团帝盛酒店集团在伦敦西区Shepherds Bush的酒店

延伸阅读：7亿镑扩张英国酒店帝国,这家中资如何形成规模效应？

【2018年6月】

长江实业

6月14日，中国香港长江实业集团(CK Asset Holdings)以10亿英镑的价格(约合104.9亿港币)，从英国地产巨头British Land和新加坡主权投资基金GIC手中买下伦敦金融城核心地段的大型写字楼5 Broadgate，收益率约3.95%。大厦总面积约70万平方英尺。

长江实业此次豪掷105亿港币伦敦买楼，是李嘉诚退休后长子李泽钜全面接班后的第二笔海外投资，也是长江实业集团在英国众多投资中，第一次在伦敦购买大型写字楼。

图说：长江实业在伦敦购买的大型写字楼5 Broadgate大厦。

延伸阅读：重磅| 长江实业105亿买伦敦地标,李泽钜掌权后加大英国投资

南丰集团

同在6月，香港南丰集团(Nan Fung)以7500万镑买下伦敦金融城面积70,000平方英尺的90 Queen Street大厦，收益率为5%。90 Queen Street大厦位于伦敦金融城核心地段，临近Bank地铁站、英国央行、圣保罗大教堂等地标，同时该大厦与2016年南丰集团出资9000万镑收入囊中的80 Cheapside大厦紧密相邻。目前大厦的主要租户是意大利联合圣保罗银行(Intesa Sanpaolo)。

图说：以上为谷歌街景中的90 Queen Street大厦

在上半年中，几个大手笔交易都出自伦敦金融城。

中国香港长江实业集团(CK Asset Holdings)以10亿英镑的价格(约合104.9亿港币)，从英国地产巨头British Land和新加坡主权投资基金GIC手中买下伦敦金融城核心地段的大型写字楼5 Broadgate，收益率约3.95%。大厦总面积约70万平方英尺。

2012年，British Land与其合资伙伴共同对该地块进行开发，大厦2015年完工后被选定为UBS的英国总部，租约至2035年。该交易中，CBRE和UBS为卖方提供咨询服务。

6月18日，新加坡上市的地产公司和美置地(Ho Bee Land)以6.5亿镑买下伦敦金融城优质写字楼Ropemaker Place，净初始收益率约为4.62%。每平方英尺的价格约为£1,081。该大厦建于2009年，可提供571,000平方英尺办公空间及一楼的零售空间。大厦的96%已出租。和美置地的声明中表示，该物业的年租金为3100万镑，目前公司已经在伦敦投资了24亿新加坡元，占集团总投资额的41%。

该大厦的所有权结构由AXA IM，中投银杏树投资（Gingko Tree Investment）和韩国韩华集团（Hanwha Group）。

在Midtown，M&G以2.65亿买下Anglo American和De Beers的总部永久产权并对重建工程提供融资，初始收益率为3.75%。项目位于Farringdon 的17 Charterhouse Street，总计145,619平方英尺办公空间，27套公寓以及6,691平方英尺仓库。

“考虑近期金融城市场出现的大规模高调交易，有趣的是来自新加坡、中国和韩国的投资表现出一致的兴趣，“CBRE伦敦资本市场负责人James Beckham表示。“我们在全球市场上拥有明显地位，凭借50%的市场市场份额，我们显然能够瞄准最强大的买家们。”

正如我们今年年初预期的一样，亚洲投资者无惧脱欧，并确信伦敦将继续保持欧洲金融中心的地位，Beckham补充道。

其他交易：

Mitsui Fudosan以2亿英镑出售了伦敦金融城70 Mark Lane给Korea Investment &Securities，收益率为4.6%。

Lion完成伦敦首笔地产收购，从AEW处以2950万镑买下金融城24 Martin Lane大厦。大厦年租金收入约390万镑，平均租金约44英镑/平方英尺。

Warburg-HiH Invest以7500万镑出售了90 Queen Street大厦的永久产权给南风旗下的Vervain，收益率为4.34%。

Lendlease和LCR卖掉了东伦敦奥运新城Stratford内International Quarter London (IQL)的一栋在建写字楼，买家是德意志资产管理（DWS），售价约2.4亿镑。

同在Stratford，Legal& General完成一笔约2.5亿镑的交易，转让资金用于14 Westfield Avenue写字楼的建设，该大厦已经预租给Secretaryof State for Communities和地方政府，将建成HMRC的一个新的区域中心。

在伦敦西区，Oxford Properties和Richemont完成一笔非公开交易，将Belstaff House(135-137New Bond Street)以1.8亿镑买给了新加坡私人投资者，收益率3%。

同样是伦敦西区，英杰华（Aviva Investors）1.17亿镑出售了20 Soho Square，买家是欧洲的私人投资者。